1. Imposition
En matière des impôts directs, le revenu dégagé par la vente ou cession d'un immeuble du patrimoine privé est, en principe, imposable comme revenu net divers feuille D du modèle 100. Il s'agit d'immeuble bâti ou non bâti qui ne dépend ni de l’actif net investi d’une entreprise ni de l’actif net servant à l’exercice d’une profession libérale.
Les détails d'une vente ou cession peuvent être déclarés dans le modèle 700.
La date de la vente à titre onéreux est la date de l'acte notarié. Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d'éventualité, c'est à dire l'année où la condition suspensive se réalise.
La vente d'un immeuble bâti ou non bâti est imposable:
- comme bénéfice de spéculation, conformément à l'article 99bis L.I.R., lorsque l'intervalle entre l'acquisition (ou la constitution) et la vente ne dépasse pas cinq ans.
- Le revenu net divers est égal à la différence entre le prix de vente (de réalisation) et le prix d'acquisition (de revient).
- Le taux d'impôt maximal s'élève à 42% (tarif ordinaire) (sans prise en compte de la contribution au fonds pour l’emploi).
- comme bénéfice de cession, conformément à l'article 99ter L.I.R., lorsque l’aliénation à titre onéreux a lieu plus de cinq ans après l'acquisition ou la constitution de l'immeuble bâti ou non bâti.
- Le revenu net divers est égal à la différence entre le prix de vente (de réalisation) et le prix d'acquisition (de revient) réévalué (par multiplication avec le coefficient correspondant au tableau reproduit à la page 3 du modèle 700).
- Le taux d'impôt maximal s'élève à 21% (demi-taux global) sans prise en compte de la contribution au fonds pour l’emploi). Pour les revenus réalisés au cours de la période allant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018 ainsi que pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le taux d’imposition s’éleve à 10,5% (quart du taux global) (sans prise en compte de la contribution au fonds pour l’emploi).
- Sans qu'il puisse en résulter une perte, la plus-value dégagée est encore diminuée:
- d'un abattement décennal de 50 000 euros et porté à 100 000 euros pour des époux et partenaires imposés collectivement; cet abattement est toutefois réduit à concurrence des abattements accordés au cours des 10 années antérieures, conformément à l’article 130, alinéa 4 L.I.R.;
- d'un abattement unique de 75 000 euros, du moment que l'immeuble cédé a été acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant, conformément à l’article 130, alinéa 5 L.I.R.
Pour déterminer l'intervalle de détention, un immeuble hérité ou reçu par donation est réputé acquis à l’époque du dernier acte de vente à titre onéreux.
Le prix d’acquisition (réévalué) à mettre en compte est celui payé conformément au dernier acte à titre onéreux.
A défaut de pièces à l'appui et de date d'acquisition connue (acte, factures de l'époque etc.), le prix d’acquisition risque d'être taxé au prix d’acquisition minimal (page 4 du modèle 700).
Les revenus extraordinaires exonérés sont à négliger pour le calcul du taux global de l'impôt.
2. Exemption
Est toutefois exempt de l'impôt sur le revenu, le revenu réalisé par la vente de la résidence principale appartenant au contribuable, si certaines conditions sont remplies.
En outre, les bénéfices de spéculation (visés à l'article 99bis L.I.R.) et les bénéfices de cession (visés à l'article 99ter L.I.R.) sont exemptés de l'impôt sur le revenu s'ils sont réalisés par des personnes physiques sur des immeubles bâtis ou non bâtis aliénés respectivement à l'Etat, aux communes, aux syndicats de communes, et au Fonds du Logement. Cette exemption est exclue lorsque l’immeuble bâti ou non bâti est aliéné dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption légal.
Les donations ou successions (mutations) bénéficient d'une exemption de l'impôt sur le revenu. Les biens immeubles cédés par mutation sont censés être aliénés à titre gratuit. Or, la vente de l'immeuble reste imposable comme revenu net divers.
3. Echange de biens
L'échange de biens est, en principe, à considérer comme cession à titre onéreux du bien donné en échange (vente), suivie de l’acquisition à titre onéreux du bien reçu en échange et déclenche donc une imposition au moment de l’échange.
Par exception, l'échange de terrains lors d’un remembrement effectué en vertu d’une loi (p. ex. la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain) ne déclenchera pas d’imposition au moment de l’échange, à condition qu’une éventuelle soulte payée ne dépasse pas la valeur du terrain reçu en échange.