Vente d'un immeuble (bâti ou non)

En matière des impôts directs, le revenu dégagé par la vente ou cession d'un immeuble du patrimoine privé est, en principe, imposable comme revenu net divers feuille D du modèle 100.

Est toutefois exempt de l'impôt sur le revenu, le revenu réalisé par la vente de la résidence principale appartenant au contribuable. Conformément à la circulaire L.I.R. n° 99ter/3 du 16 février 2009 portant promotion de l’habitat et création d’un « pacte logement» avec les communes, les bénéfices de spéculation et les plus-values sont exemptés de l'impôt sur le revenu s'ils sont réalisés par des personnes physiques sur des biens immobiliers aliénés à l'Etat, aux communes et aux syndicats de communes, à l'exception des terrains soumis au droit de préemption.

Les détails d'une vente ou cession peuvent être déclarés dans le modèle 700.

La date de la vente à titre onéreux est la date de l'acte notarié. Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d'éventualité, c'est à dire l'année où la condition suspensive se réalise.

La vente est imposable:

1. comme bénéfice de spéculation, conformément à l'article 99bis LIR, lorsque l'intervalle entre l'acquisition (ou la constitution) et la vente ne dépasse pas 2 ans.

1.1 Le revenu net divers est égal à la différence entre le prix de vente (de réalisation) et le prix d'acquisition (de revient).

1.2 Le taux d'impôt maximal s'élève à 42% (tarif ordinaire).

2. comme plus-value, conformément à l'article 99ter LIR, lorsque l'intervalle entre l'acquisition (ou la constitution) et la vente dépasse deux ans.

2.1 Le revenu net divers est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition réévalué (par multiplication avec le coefficient correspondant au tableau reproduit à la page 3 du modèle 700).

2.2 Le taux d'impôt maximal s'élève à 10,5% (quart du taux global) pour les revenus réalisés au cours de la période allant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018 et à 21% (demi-taux global) pour tous les autres.

2.3 Sans qu'il puisse en résulter une perte, la plus-value dégagée est encore diminuée:

  • d'un abattement décennal de 50.000 € et porté à 100.000 € pour des époux et partenaires imposés collectivement; cet abattement est toutefois réduit à concurrence des abattements accordés au cours des 10 années antérieures, conformément à l’article 130 (4) LIR;
  • d'un abattement unique de 75.000 €, du moment que l'immeuble cédé a été acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant, conformément à l’article 130 (5) LIR.

 

Les donations ou successions (mutations) bénéficient d'une exemption de l'impôt sur le revenu. Les biens cédés par mutation sont censés être aliénés à titre gratuit. Or, la vente du bien reste imposable comme revenu net divers.

L'échange de biens est, en principe, à considérer comme vente et déclenche une imposition au moment de l’échange. L'échange de terrains lors d’un remembrement urbain opéré en vertu de l’article 63 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ne déclenchera pas d’imposition au moment de l’échange, à condition qu’une éventuelle soulte payée ne dépasse pas la valeur du terrain reçu en échange.

Pour déterminer l'intervalle de détention, un bien hérité ou reçu par donation est réputé acquis à l’époque du dernier acte de vente à titre onéreux.

Le prix d’acquisition (réévalué) à mettre en compte est celui payé conformément au dernier acte à titre onéreux.

A défaut de pièce à l'appui et de date d'acquisition connue (acte, factures de l'époque etc.), le prix d’acquisition risque d'être taxé au prix d’acquisition minimal (page 4 du modèle 700).

Les revenus extraordinaires exonérés sont à négliger pour le calcul du taux global de l'impôt.

Voir aussi:

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