Habitation personnelle du propriétaire

1. Imposition de l’habitation personnelle au titre de la valeur locative

L’immeuble utilisé ou destiné à être utilisé comme habitation par le propriétaire constitue un revenu provenant de la location de biens au sens de l’article 98, alinéa 1er, numéro 5 L.I.R. Le revenu en question est constitué par la valeur locative de l’habitation. Ce revenu est fixé de manière forfaitaire sur la base de la valeur unitaire de l’habitation dès que le propriétaire peut librement en disposer pour ses besoins personnels d’habitation, ou bien habituels et prépondérants ou bien secondaires. La valeur locative ainsi déterminée et réduite, sous certaines conditions, des intérêts passifs et des arrérages de rente viagère déductibles comme frais d’obtention, correspond à un revenu net.

Est à considérer comme habitation un immeuble ou partie d’immeuble qui permet d’assurer les besoins de base de logement qui sont le chauffage (central ou d’appoint), des sanitaires de base, un point de cuisine et une pièce offrant l’abri nécessaire au séjour et au repos.

A partir de l’année d’imposition 2023, toute habitation fait en principe l’objet d’une fixation de la valeur locative dans le chef de son propriétaire, à moins qu’elle ne soit affectée au logement locatif ou soit comprise à un actif net investi. Une utilisation personnelle sera présumée dans tous les cas où le propriétaire ne fait pas état, de façon explicite, d’une affectation différente. La fixation de la valeur locative d’un immeuble dans le chef de son propriétaire intervient avec l’achèvement de l’habitation.

Pour que le propriétaire puisse en disposer pour ses besoins personnels d’habitation, il faut que l’immeuble remplisse les critères permettant de le qualifier comme habitation. Trois situations peuvent alors se présenter :

• Le propriétaire a acheté son habitation par un acte de vente en état futur d’achèvement. Le propriétaire ne peut librement disposer de l’habitation qu’une fois qu’elle est achevée.
• Le propriétaire a acheté un immeuble qui se trouve dans un état de vétusté ou de délabrement tel qu’il ne remplit plus les conditions permettant de le considérer comme habitation. Une utilisation en tant qu’habitation est exclue, notamment parce que l’état de l’immeuble ne permet pas d’assurer les besoins de base de logement qui sont le chauffage (central ou d’appoint), des sanitaires de base, un point de cuisine et une pièce offrant l’abri nécessaire au séjour et au repos. Le propriétaire ne pourra pas être considéré comme disposant librement d’une habitation avant que les travaux de rénovation et de remise en état soient achevés.
• Le propriétaire possède un immeuble qui, pour quelque raison que ce soit, se retrouve dans un état de destruction, de vétusté ou de délabrement tel qu’il ne remplit plus les conditions permettant de le considérer comme habitation. Une utilisation en tant qu’habitation est exclue, notamment parce que l’état de l’immeuble ne permet pas d’assurer les besoins de base de logement qui sont le chauffage (central ou d’appoint), des sanitaires de base, un point de cuisine et une pièce offrant l’abri nécessaire au séjour et au repos. Le propriétaire ne pourra pas être considéré comme disposant librement d’une habitation avant que les travaux de rénovation et de remise en état soient achevés.

 

2. Frais d’obtention déductibles en matière d’habitation personnelle du propriétaire

Pour la déduction des frais de financement de l’habitation, on fait une distinction est faite entre la période qui précède la fixation de la valeur locative de l’habitation (c’est-à-dire avant que le propriétaire peut librement en disposer pour ses besoins personnels d’habitation) et la période à partir de la fixation de la valeur locative de de l’habitation du propriétaire (c’est-à-dire dès que le propriétaire peut librement en disposer pour ses besoins personnels d’habitation).

Période qui précède la fixation de la valeur locative de l’habitation du propriétaire

Le propriétaire ne peut déduire, pour la période qui précède la période de libre disposition de l’habitation, que

• les intérêts débiteurs, qui peuvent être déduits intégralement ;
• les frais d’ouverture de crédit liés au financement de l’acquisition (p. ex. frais de dossier de l’institut financier, l’acte notarié d’ouverture de prêt et l’enregistrement de l’inscription hypothécaire) ;
• les frais d’ouverture de crédit liés au financement de travaux de rénovation et de remise en état.

 

Les dépenses d’entretien et de réparation (notamment les dépenses importantes d’entretien et de réparation visées par le règlement grand-ducal du 31 juillet 1980 portant exécution de l’article 108, alinéa 2, dernière phrase L.I.R.) ne peuvent pas être déduites.

Période à partir de la fixation de la valeur locative de l’habitation du propriétaire

Seuls les intérêts débiteurs et les arrérages de rentes viagères sont déductibles comme frais d’obtention. Ces frais ne peuvent être déduits que jusqu’à concurrence d’un plafond annuel qui est déterminé en fonction de l’année de la fixation de la valeur locative de l’habitation du propriétaire et de sa situation de famille. Ce plafond est majoré de son propre montant pour le conjoint ou partenaire imposable collectivement et pour chaque enfant ayant droit à une modération d'impôt.

Contrairement à la valeur locative forfaitaire, le plafond des intérêts déductibles n’est pas sujet à ventilation au prorata temporis de la période d’occupation.

Les intérêts passifs en rapport avec l'habitation occupée ou destinée à être occupée par le propriétaire sont déductibles dans les limites et jusqu'à concurrence du plafond annuel à partir de l'année d'imposition 2024, comme suit :

 

Les subventions d’intérêts accordés par l’État en vertu de l’aide au logement réduisent la charge d’intérêts incombant au propriétaire. Il s’ensuit que ces subvention d’intérêts entraînent une réduction de la dépense fiscalement déductible.

Les intérêts passifs et les arrérages de rentes viagères ne sont pas déductibles lorsqu’ils sont en rapport économique avec une résidence secondaire. Etant donné que depuis l’année d’imposition 2017, la valeur locative relative à une résidence secondaire est de zéro euro, celle-ci n’influence pas le revenu imposable.

A titre de précision, le principe de la déductibilité de frais se détermine par référence à la période à laquelle se rapportent les frais. La date du paiement n’a d’influence que pour la détermination de l’année d’imposition au titre de laquelle la dépense est prise en considération.